С 1 января вступили в силу поправки в Налоговый кодекс в части обновления правил расчета налога с продаж недвижимости. О том, чего нового в этом, и без того безумном для обычного человека бардаке, а также, как теперь быть, поговорим под катом этого первого поста в 2016 году. 

Что нужно сказать для начала? То, что если вы купили квартиру, земельный участок, дом и т.д. до 1 января 2016 года то в отношении данного объекта недвижимости будут действовать старые правила, как исчисления сроков владения, так и налоговых баз и льгот.

То есть, если вы купили  (зарегистрировали право собственности) на объект недвижимости в последний рабочий день 2015 года, да хоть 31 декабря, а решили продать уже после 1 января 2016 года то в отношении вашего объекта действуют старые правила. То есть через 3 года вы можете продать его без никаких налогов с продаж. Если же продадите ранее 3 лет - то, как и раньше, можете применить к нему налоговые вычеты в виде 1 миллиона рублей или в виде расходов, связанных с покупной этой недвижимости ранее. В общем успели купить, построить, зарегистрировать право собственности в 2015 году - молодцы. Можно указать стоимость в 1 миллион рублей и ничего не платить. 

Другое дело, если вы приобрели объект недвижимости после 1 января 2016 года. И, например, взбрело вам в голову его продать. Тут уже для нас любимых, государство приготовила новшества. Первое связано со сроком владения. Теперь продать объект без налогов с продажи, независимо от суммы указанной в договоре, можно по истечении 5 лет владения. Прошло 5 лет - хоть за тыщу миллионов продавай и ничего государству от тебя не нужно. А вот если не прошло - то дело принимает другой оборот. 

Связан он с определением налоговой базы при продаже данного объекта недвижимости. Все мы знаем, что ГК РФ закрепляет свободу договора, мол за сколько хочу, за столько и продаю. И никто не может обязать вас указать сумму в договоре, которая вам не нравится. Для этого нужно было бы внести изменения в ГК РФ, но куда проще оказалось использовать кадастровый учет, который протяжении нескольких лет был произведен в отношении практически всех объектов недвижимого имущества на территории РФ с проведением кадастровой оценки каждого. Государство вроде бы определилось с ценой, которую по ее мнению стоит тот или иной объект недвижимости. Поэтому, в случае, если вы приобрели недвижимое имущество после 1 января 2016 года, владели им менее 5 лет, потом указали суммы в договоре при продаже недвижимости 1 миллион рублей и считаете, что дело в шляпе - это совсем не так! Теперь налоговый орган, при получении из росреестра информации о сделке, будет сравнивать сумму в договоре с кадастровой оценкой данного объекта.  И если сумма договора меньше кадастровой оценки умноженной на 70 процентов, то налоговой базой будет считаться 70% от кадастровой стоимости данного объекта. То есть, продали по договору за 1 000 000 рублей, кадастровая оценка составляет  2 450 000, то для исчисления налоговой базы будет использована сумма 2 450 000 * 70% = 1 1715 000. А если сумма сделки больше кадастровой оценки умноженной на 70 процентов, то будут брать для расчета именно ее. В любом случае, применять будут самую большую сумму. А уже потом к ней применяйте налоговые вычеты, но все равно как раньше приблизится к нулю практически нереально, если сумма договора и кадастровая стоимость у вас разнятся в разы.

Немного примеров:

1. Вы купили дом в 2014 году за 1500 000 рублей. Продаете в 2016 году за 3 000 000 рублей. Какова сумма налога подлежащая декларированию и оплате?

В виду того, что вы владели домом менее 36 месяцев, то у вас есть два типичных варианта:

а) Из суммы ваших доходов с продажи дома, в данном случае 3 000 000 рублей вы можете вычесть налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Налоговой базой останется 2 000 000 рублей. Налог с доходов, полученных от реализации недвижимости составляет 13 процентов. В нашем случае 2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей подлежащих оплате.

б) Из суммы ваших доходов с продажи дома, в данном случае 3 000 000 рублей вы можете вычесть налоговый вычет в виде расходов, которые вы понесли, когда его покупали. То есть в виде 1 500 000 рублей. Налоговая база составит в данном случае 3 000 000 - 1 500 000 = 1 500 000 рублей. Налог с доходов, полученных от реализации недвижимости составляет 13 процентов.  1 500 000 х 13% = 195 000 рублей. Выгодный вариант по сравнению с "а".

2. Вы купили дом в 2016 году за 5 000 000 рублей. Решили продать в  2020 за 8 000 000 рублей. Кадастровая оценка на 1 января 2020 года вашего дома составляет 10 000 000 рублей. Сколько рублей положено от этой сделки государству? ))

В виду того, что вы не дотерпели еще 1 год, прожили в доме всего 4 года, то у вас опять варианты только с вычетами, но с расчетом налоговой базы по новым правилам:

а) В виду того, что вы продаете дом дороже, чем его кадастровая стоимость умноженная на 70%, то за базу возьмут 8 000 000 рублей. К ней можно применить вычет в размере 1 000 0000 рублей, и в результате с 7 000 000 рублей заплатить 13 процентов = 910 тысяч рублей. 

б) В виду того, что вы продаете дом дороже, чем его кадастровая стоимость умноженная на 70%, то за базу возьмут сумму по договору 8 000 000 рублей. К ней можно применить вычет в размере расходов, которые вы понесли, когда купили этот года в 2016 году в размере 5 000 000. Таким образом налоговой базой останется 3 000 000 рублей, из них 13 процентов это 390 000 рублей. Этот вариант заметно выгоднее. 

3. Купили квартиру в 2015 году. Продали ровно через 36 месяцев. Ничего не платите, никаких деклараций подавать не нужно.

4. Купили дом в 2016 году. Продали ровно через 60 месяцев. Ничего не платите, никаких деклараций подавать не нужно.

5. Купили гараж в 2016 году за 500 000 рублей. Решили продать в 2017 году срочно, пока приставы не арестовали, за 100 000 рублей. Кадастровая оценка 220 000 рублей. 

а) 100 000 рублей меньше чем 220 000 рублей помноженный на 70%. Поэтому для расчета возьмут сумму в виде 154 000 рублей. Но воспользовавшись вычетом в размере 250 000 рублей вы не будите ничего платить. Ну или как вариант, можете указать, что купили на 400 тысяч дороже, чем продаете и никаких доходов не получили, поэтому и налогов никаких нет. 

Добавить комментарий

Вы можете оставить комментарий авторизовавшись через любую из представленных социальных сетей ниже:

                 


Защитный код
Обновить